부동산 경매 절차 쉽게 이해하기 주택 경매절차 흐름도 소요기간 알아보기

주택 등 부동산 경매는 임의경매와 강제경매로 나눠볼 수 있습니다. 부동산 경매절차의 흐름도와 소요기간이 어떻게 되는지 쉽게 이해하실 수 있도록 자세하게 설명드리는 시간을 가지도록 하겠습니다. 지금부터 집중해서 봐주시기 바랍니다.

 

 

부동산 경매 절차 쉽게 이해하기 주택 경매절차 흐름도 소요기간 알아보기

 

부동산 경매 절차 쉽게 이해하기 주택 경매절차 흐름도 소요기간 알아보기

 

 

시간이 없으신 분들은 목차를 클릭해 해당 내용으로 빠르게 이동이 가능합니다.

목차

1. 경매의 종류
2. 부동산이 경매로 나오는 과정
3. 부동산 경매의 절차

 

관련 포스팅

저당권 근저당권 질권 근질권 정의와 차이 쉽고 빠르게 한번에 알아보기

주택담보대출 전 미리 알아둬야 하는 용어 정리(LTV, DTI, DSR)

재건축 아파트 매매시점 보상 절차 및 기간 몇년 걸리지는 알아보기

---

경매의 종류

부동산 경매 알아보기

 

경매란 물건을 사려는 사람이 여러 명일 때 가장 최고가를 부르는 사람에게 해당 물건을 파는 것을 말합니다. 부동산 경매도 마찬가지로 법원 또는 집행관이 구두의 방법을 통해 경쟁하여 파는 일입니다.

 

부동산 경매를 하게 되면 채무관계가 복잡한 부동산의 채무관계를 정리해 주게 됩니다. 부동산 경매의 종류는 임의경매와 강제경매로 나누어 볼 수 있습니다.

 

임의경매는 근저당을 설정한 후에 채권을 대여하여 채권 회수가 안될 경우 경매가 진행되는 것을 말합니다. 용어가 어려워 이해가 어려울 수 있습니다. 여기서 근저당은 추후에 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정해 둔 것입니다.

 

저당권은 돈을 제대로 갚지 않을 경우 돈을 빌려준 사람에게 해당 담보물, 즉 동산 및 부동산이 돈을 빌려준 사람에게 이전되는 것을 말합니다.

 

강제경매는 차용증이나 현금보관증을 작성한 후에 채권을 대여하게 되었을 때 채권 회수가 제대로 되지 않으면 강제로 경매가 진행되는 것을 말합니다.

 

두 종류의 경매 모두 경매가 진행되는 절차는 차이가 없기 때문에 이런 게 있구나 정도만 알아두시고 다음으로 넘어가셔도 크게 문제가 발생하지 않습니다.

 

 

부동산이 경매로 나오는 과정

경매의 종류를 살펴보면서 어떤 경우에 경매가 진행되는지 알아보았습니다. 그렇다면 어떤 절차를 거쳐 해당 부동산이 경매로 나오게 되는지 자세히 알아보겠습니다.

 

앞서 설명했듯 돈을 갚지 않는 등의 채무가 제대로 진행되지 않을 때 담보로 잡아둔 부동산을 법원에 경매로 신청할 수 있습니다.

 

여기서 주의해야 하는 것은 해당 부동산의 경매가 시작되는 것을 돈을 빌린 채무자에게 통보해야 합니다. 통보를 하지 않을 경우 경매가 취소될 수도 있기 때문에 반드시 주의가 필요합니다.

 

돈을 빌려준 채권자는 해당 부동산 매물을 매각하고 나서 채권에 대해 배당을 받아야 한다고 요구하는 것을 신청해야 합니다. 채권자와 조세, 각종 공과금을 징수하는 공공기관에서 공고한다고 하니 참고하시기 바랍니다.

 

이제 경매로 나오게 될 부동산 매물이 어느 정도의 가치를 가지고 있는지 현황조사와 감정평가가 진행되게 됩니다. 현황조사와 감정평가를 진행함으로써 부동산 매물을 얼마에 매각할 수 있는지가 결정되게 됩니다.

 

감정평가사가 경매로 나올 매물을 감정하게 되는데 이는 경매개시결정일로부터 약 한 달 전후로 감정을 하게 됩니다. 경매개시결정일 3개월 이내로 배당요구종기일이 결정되게 되며, 경매 소요 기간은 배당 요구 종기일로부터 3~5개월 후입니다.

 

경매개시결정일 후 5~7개월 후에 공고가 올라오게 되며, 매각기일은 법원경매정보 사이트를 통해 2주 전부터 확인이 가능합니다. 앞서 설명하는 과정들을 통해 현황조사 보고서, 감정평가서, 매각물건명세서가 작성되게 됩니다.

 

부동산 경매의 절차

이제부터 부동산 경매를 하려고 하시는 분들이 경험하게 되는 경매의 절차입니다. 먼저 부동산 경매를 하려고 생각하셨다면 부동산 경매로 나온 매물을 찾아보게 됩니다.

 

부동산 경매 매물은 대법원 사이트나 유료 경매 사이트 등을 통해 찾아볼 수 있습니다. 유료 경매 사이트의 인터페이스와 매물 정보 등이 잘 정리되어 있어 사용자가 보기는 편할 수 있지만 정보의 출처는 대법원 사이트를 통해 가져오기 때문에 대법원 사이트와 비교해 보시는 것을 추천드립니다.

 

경매를 하고 싶은 매물을 찾으셨다면 현황조사보고서, 감정평가서, 매각매물명세서 등을 열람해 보실 수 있습니다. 현황조사보고서와 감정평가서는 매각기일 2주 전부터 열람이 가능하며, 매각물건명세서는 1주 전부터 열람이 가능하니 참고하시기 바랍니다.

 

해당 서류들은 대법원 경매 정보 홈페이지를 통해서 온라인으로 확인이 가능하며, 직접 법원을 방문하셔서도 열람이 가능합니다. 대법원 경매 정보 홈페이지 주소를 남겨놓을 테니 필요하신 분들은 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

대한민국법원 법원경매정보

 

만약 유치권을 행사할 경우에는 매각기일 하루 전까지도 신고가 가능하기 때문에 매각기일 당일에도 해당 매물에 대해서 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

유치권은 해당 담보로 설정한 동산이나 부동산을 통해 빌려준 돈을 받을 때까지 해당 담보물이나 유가증권을 맡아둘 수 있는 권리를 말합니다. 

 

추가적으로 경매에 참여하기 앞서 준비해야 할 것이 있습니다. 바로 돈입니다. 입찰을 할 때 보증금으로 넣을 돈이 필요하기 때문에 미리 보증금을 준비해두셔야 합니다.

 

부동산 경매 입찰 보증금은 해당 부동산 경매 매물의 최저 매각 가격의 10%를 보증금으로 내야 합니다. 만약 매물이 유찰되게 되면 해당 물건은 금액이 차감되며 한 달 후에 다시 경매가 이루어지게 됩니다.

 

서울은 20% 정도, 그 외 지역은 30% 정도 차감되게 됩니다. 유찰된 매물은 재경매 시 최저 매각 가격의 20% 정도의 보증금을 내야 하며, 보통 보증금은 수표 한 장으로 준비한다 하니 참고하시기 바랍니다.

 

이제 매각 기일이 되어 입찰을 시작하게 되면 미리 알아두셔야 할 것이 있습니다. 바로 입찰의 종류입니다.

 

입찰은 기일입찰과 기간입찰이 있는데 기일입찰에 경우 집행관이 지정된 매각기일에 매각 장소에서 입찰 최고가 매수 신청인을 정하는 방식이고, 기간입찰은 정해진 기간 동안 입찰봉투를 접수받아 매각일에 입찰 봉투를 개봉해 최고가 매수 신청인을 정하는 방식을 말합니다.

 

기일 입찰일 경우 입찰일 당일에 법원에 도착하면 보통 오전 10시쯤에 경매 집행자가 선언을 시작하고 자유롭게 입찰이 이루어지게 됩니다.

 

입찰시간은 약 1시간 10분정도 주어지게 되며, 이 시간 동안 법원에 있는 매물과 관련된 서류들을 자유롭게 열람해 보셔도 됩니다. 

 

입찰을 하실 때는 입찰표를 작성하신 후에 입찰 봉투에 입찰 보증금과 기일 입찰표를 입찰함에 넣기만 하면 됩니다. 만약 대리인이 대신 입찰을 하게 될 경우에는 위임장도 같이 넣으면 됩니다.

 

하지만 입찰을 하려는 응시자가 없을 경우 해당 부동산 물건은 유찰되게 됩니다. 유찰되게 되면 앞서 설명했듯이 한 달 후에 다시 경매가 이루어지게 됩니다.

 

입찰이 끝나게 되면 최고가 매수인을 결정하게 됩니다. 매수인 결정은 입찰이 끝난 직후 개찰을 통해 최고가 매수인을 발표하게 되니 이때 잘 확인하실 필요가 있습니다.

 

만약 최고가 매수인이 둘 이상인 경우에는 다시 입찰을 통해 최고가 매수인을 결정하게 됩니다. 최고가 매수인으로 결정되게 되신다면 입찰보증 납부 영수증을 받을 수 있습니다.

 

아쉽게도 최고가 매수인으로 결정되지 않으신다면 입찰할 때 넣었던 보증금을 다시 돌려받게 됩니다. 하지만 만약 최고가 매수인 바로 다음으로 입찰을 넣은 차순위 입찰인이라면 보증금을 돌려받지 않습니다.

 

보증금을 돌려받지 않는 이유는 최고가 매수인이 잔금을 치르지 않을 경우 해당 매물을 매수할 수 있는 기회가 차순위 입찰인에게 주어지게 됩니다.

 

이후에 부동산 매물을 낙찰 받으시면 일주일 이내로 매각 허가 결정이 내려지게 됩니다. 흔한 경우는 아니지만 물건에 어떠한 이유로 채무자가 이의를 신청할 경우 매각 불허가가 되는 경우도 있습니다.

 

매각 불허가 결정이 되게 되면 직권으로 새매각기일이 결정됩니다. 매각 불허가가 되는 경우는 다양하지만 일반적으로 매수자격이 없거나 농지취득 증명서를 제출하지 않을 경우에 매각 불허가가 나게 됩니다.

 

매각허가 결정이 나게 되면 채무자와 결정된 날짜로부터 일주일 간 항고를 할 수 있습니다. 일주일이 지나게 되면 허가 결정이 최종 확정되니 항고를 하려면 기간 내에 진행해야 합니다. 매각 허가 결정은 항고가 없을 경우 낙찰받은 후 2주 후 매각 허가가 확정되게 됩니다.

 

매각 불허가를 설명하면서도 말했듯이 농지취득증명원을 제출해야 하는 경우가 있는데 이는 농지일 경우에만 해당합니다. 농지취득증명원을 제출하지 않을 경우 입찰보증금을 돌려받지 못하니 참고하시기 바랍니다.

 

보증금을 제외한 잔금은 언제 납부해야할까요? 잔금을 일반적으로 대금납부통지서 발송 후에 매각허가확정일로부터 한 달 내에 납부해야 합니다. 법원에서 지정한 날짜 내로 납부해야 하기 때문에 필히 확인이 필요합니다.

 

잔금납부를 완료하게되면 그 즉시 바로 소유권을 취득하게 됩니다. 만약 기간 내에 잔금을 완납하지 못할 경우 다음 재경매 기일이 되기 하루 전까지 잔금을 납부하면 소유권 취득이 가능합니다.

 

대금을 납부한 후에 소유권을 취득한 경우라면 소유권 이전과 명도가 가능해집니다. 차순위 매수인이 있을 경우 재매각 기일 3일 전까지 먼저 잔금을 납부한 사람이 소유권을 얻게 되니 이 점은 참고해 주시기 바랍니다.

 

소유권이 자동으로 이전되고 나면 해당 부동산 건물에 살고 있는 사람은 건물을 비워주어야 합니다. 이때 명도협상이라는 것을 하게 됩니다.

 

일반적으로는 법원에 인도명령을 신청하게 됩니다. 인도명령 신청을 잔금을 완납한 시점부터 6개월 이내라면 신청이 가능하기 때문에 인도명령 신청을 원하실 경우에는 기간을 확인해 보시기 바랍니다.

 

인도명령을 신청한 경우 점유자가 배당을 받을 권리가 없다는 것으로 판단되면 빠르게 절차가 진행되게 됩니다. 하지만 배당받을 권리가 있다고 판단되는 경우에는 배당기일 이후에 인도명령 결정이 떨어지게 됩니다. 약 2개월 정도가 소요될 수 있습니다.

 

 

같이 본 포스팅

법인 등기부등본 열람 주소 변경 인터넷 발급 방법 알아보기(feat. 무인발급기)

전세와 매매 장담점 차이 총정리 월세 아파트 어떤게 제일 좋을까?

입주권과 분양권 차이, 투기과열지역의 전매제한과 매매 및 명의 변경

---

부동산 경매절차의 흐름도와 소요기간이 어떻게 되는지 쉽게 이해하실 수 있도록 자세하게 설명드리는 시간을 가져보았습니다. 처음 들어보는 단어가 많아 어려울 수도 있지만 천천히 읽어보시면서 배우시기 바랍니다. 여러분에게 도움이 되었기를 바라며 포스팅 마치도록 하겠습니다.