입주권과 분양권 차이, 투기과열지역의 전매제한과 매매 및 명의 변경

입주권과 분양권은 같은 것 같지만 분명한 차이가 존재합니다. 또한, 투기과열지역의 경우 입주권이나 분양권을 매매하려고 하면 전매제한이 있어 마음대로 매매를 할 수 없습니다. 입주권과 분양권의 차이와 매매 및 명의 변경하는 방법을 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

입주권과 분양권 차이, 투기과열지역의 전매제한과 매매 및 명의 변경

 

입주권과 분양권 차이, 투기과열지역의 전매제한과 매매 및 명의 변경

 

목차

1. 입주권 분양권 차이
2. 전매제한
3. 매매 및 명의변경

 

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입주권 분양권 차이

입주권 분양권 알아보기

 

입주권과 분양권은 둘 다 새 아파트를 들어가는 점에 있어서 비슷하다고 생각할 수 있지만 둘에는 분명한 차이점이 존재합니다. 입주권과 분양권에는 어떤 차이가 있는지 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

입주권은 재개발이나 재건축 아파트의 조합원 지위를 얻게 되며 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권의 단점으로는 초기에 투자비용이 많이 들어간다는 점과 아파트가 완공될 때까지 기간이 오래 걸릴 수도 있습니다.

 

이 외에도 추가분담금이 발생할 수도 있다는 점에서 주의가 필요합니다. 하지만 단점만 있는 것은 아닙니다. 단점이 있으면 장점도 있기 마련입니다. 입주권의 장점은 일반분양에 비해서 더 좋은 동, 호수를 미리 선택할 수 있다는 점입니다.

 

분양권은 입주권과 다른 점은 청약에 당첨되야지 분양권을 얻을 수 있습니다. 분양권은 아파트가 지어지기 전에 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 얻는 것이기 때문에 분양권을 얻는다고 해서 따로 취득세를 내진 않습니다.

 

하지만 아파트가  전부 완공되고 나면 토지와 건물에 대한 취득세를 내게 됩니다. 또한, 분양권은 초기 투자금이 적게 든다는 장점이 있습니다.

 

분양권을 처음에 계약금을 10% 내게 되며, 이후에 중도금으로 60%, 잔금으로 30%를 내게 됩니다. 한 번에 나가는 목돈이 작기 때문에 입주권에 비해 상대적으로 부담이 확실히 덜 합니다.

 

여기서 입주권과 차이가 있습니다. 입주권은 매수하게 되면 매수 시에 건물이 아직 지어지지 않았더라도 토지에 대한 소유권을 넘게 받기 때문에 토지에 대한 취득세를 내게 됩니다. 이후에 건물이 완공되고 나면 건물에 대한 취득세를 내게 되어 총 두 번에 취득세를 내야 합니다. 

 

입주권과 분양권의 차이를 설명드렸지만 한 번에 이해가 안 되고 어려우실 수 있습니다. 그런 분들을 위해 한눈에 이해하기 쉽게 표로 정리해서 보여드리도록 하겠습니다. 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.

구분	분양권	입주권
개념	청약당첨	재개발 및 재건축 조합원
이전등기	토지 + 건물	건물
주택수	포함	포함
취득세	완공 후	입주권 매수시 토지 취득세 완공 후 건물 취득세
양도세	1년 미만 70% 1년 이상 60%	1년 미만 70% 1~2년 60% 2년 이상 6~42%

 

 

전매제한

전매란 물건을 사서 되파는 행위를 말합니다. 전매제한이라고 한다면 샀던 물건을 되파는 행위에 제한을 두는 것입니다. 전매제한을 하는 이유는 청약을 통해 아파트의 분양권을 얻고 다른 사람들에게 파는 행위로 주택 수급에 문제가 생길 걸 우려해 법으로 제한하고 있습니다.

 

하지만 23년도 4월부터 규제가 완화되었기 때문에 달라진 전매제한 기간에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

구분	수도권	비수도권
공공택지 및 규제지역	3년	1년
과밀억제권역	1년	-
광역시	-	6개월
기타	6개월	-

 

매매 및 명의변경

분양권에 경우 당첨이 되지 않았다고 해서 분양권을 완전히 얻지 못하는 것은 아닙니다. 어떻게 하면 분양권을 얻을 수 있을까요?

 

먼저 부동산에서 청약에 당첨이 되었지만, 프리미엄 가격을 붙여서 파는 경우를 볼 수 있습니다. 이런 분양권을 구매하는 것이 가능합니다.

 

다음으로는 아파트 분양사무소에 가서 아직 분양이 되지 않은 물건이나 청약당첨은 되었지만 계약을 하지 않은 매물의 분양권을 구매하시는 것이 가능합니다.

 

분양권을 매매하여 명의 변경이 필요한 경우에는 계약 당사자와 분양권 매매 계약서를 먼저 작성하셔야 합니다. 이후에 체결일로부터 60일이 되기 전에 분양 계약서와 매매 계약서를 가지고 시군구청에 가셔서 거래 계약 신고를 하시면 됩니다.

 

이 과정은 인터넷을 통해서도 가능하시며, 공인중개사에게 맡겨서 처리하실 수 있습니다. 다음으로는 잔금을 치르고 나서 중도금 대출이 있을 경우 매도자와 매수자가 같이 은행에 방문하셔서 채무인수 동의 신청을 하셔야 대출 승계 및 상환이 됩니다.

 

은행에 가실 때 필요한 서류로는 신분증, 인감도장, 인감증명서, 주민등록등본, 분양계약서, 분양권 매매 계약서, 실거래 신고 필증 등이 필요하며, 지점에 따라서는 추가적인 서류가 필요할 수 있으니 참고해 주시기 바랍니다.

 

대출 승계까지 마치셨다면 매도자와 매수자가 직접 시공사를 방문해서 분양 계약서 명의변경을 신청해야 합니다. 건설사마다 명의변경 날짜가 다르기 때문에 미리 알아보시는 것을 추천드립니다.

 

입주권은 명의변경을 하시려면 조합설립 인가 이후에는 자격 승계가 되지 않기 때문에 사전에 명의변경을 하셔야 합니다. 나머지는 분양권과 명의변경 절차가 똑같으나 잔금 후에 매조다가 인감증명서와 등기권리증 등기 이전에 필요한 서류를 매수자에게 주어야 토지 등기이전을 할 수 있습니다.

 

 

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비슷한 듯 다른 입주권과 분양권의 차이점과 투기과열지역의 전매제한 기간, 매매 및 명의 변경 방법에 대해 자세하게 알아보았습니다. 여러분에게 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며 포스팅 마치도록 하겠습니다.