농가주택 신축 허가조건 1가구 2주택 비과세 농지전용 건축비용 알아보기

 

농가주택은 흔히 농어업인이 아닌 사람이 농어촌에 주택을 짓는 농어촌 주택과 농어업 종사자가 거주하는 주택인 농업인 주택으로 나뉩니다. 오늘은 농업인 주택 신축 허가조건과 1 가구 2 주택인 경우 비과세가 적용되는지 농지전용신고와 건축비용을 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

농가주택 신축 허가조건 1 가구 2 주택 비과세 농지전용 건축비용 알아보기

 

농가주택 신축 허가조건 1가구 2주택 비과세 농지전용 건축비용 알아보기

 

목차

1. 농가주택 신축 허가조건
2. 농가주택 혜택
3. 농가주택 비용

 

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농가주택 신축 허가조건

농가주택 알아보기

 

앞에서도 설명했듯 농가주택은 농어업인이 거주하는지에 따라서 농어촌 주택과 농업인 주택으로 나뉩니다. 농업인 주택은 농지법에서 농업인에게만 주어지는 특혜로 인정되는 것을 말합니다.

 

농업인 주택에 가장 큰 장점은 아무나 건물을 지을 수 없는 농업진흥구역에 신축이 가능하다는 점입니다. 농업진흥구역이 아니더라도 농업인 주택을 지을 수 있다고 하니 이 점은 참고만 하시기 바랍니다.

 

농업인 주택 신축 허가조건

• 1인 이상 농업인으로 구성된 세대의 세대주
• 농업인은 노동력의 1/2 이상 농업, 임업, 축산업 등에 종사
• 농업 소득이 연간 총 수입액 중 50% 초과
• 주택은 전체면적 45평(150㎡) 이내
• 직접적인 농업경영을 하고 있는 농지, 산림, 축사와 인접한 시, 구, 읍, 면에 위치

 

 

여기서 가장 중요한 것은 농업인에 해당되어야 한다는 것입니다. 농업인은 어떤 조건으로 판단하는지 다음에서 같이 살펴보도록 하겠습니다.

 

농업인 조건

• 1년 중 90일 이상 농업 종사
• 농업을 통한 연간 소득 120만 원 이상
• 농업회사법인의 농산물 유통, 가공, 판매활동 등에 1년 이상 고용되어 근로한 자
• 영농조합법인의 농산물 출하, 가공, 유통, 수출활동에 1년 이상 고용되어 근로한 자
• 300평(1,000㎡) 이상 농지 경작 및 경영
• 100평(330㎡) 이상의 고정형 온실, 버섯재배사, 비닐하우스를 통한 경작 및 경영
• 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금류 1,000수, 꿀벌 10군 이상 사육자

 

위 조건 중 하나라도 해당된다면 농업인 자격으로 신청해 보실 수 있습니다. 이제 농업인 주택을 신축할 때 어떤 절차를 거치는지 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

농지전용신고

농지전용신고는 농지를 관할하고 있는 시, 군, 읍, 면 사무소 산업계를 통해 신고하셔야 합니다. 건물을 지을 토지의 토지대장과 신분증을 챙겨가시면 됩니다.

 

 

개발행위 허가

농지전용신고증을 받으셨다면 해당 신고증을 지참해 시청이나 군청을 방문해 지역개발과에 개발행위 허가를 받으면 됩니다. 기간은 영업일 기준 3~7일 정도 소요된다고 합니다.

 

경계측량 및 불활 측량

개발행위 범위만큼만 분할해서 신축해야 하며 범위를 초과할 경우 허가가 취소될 수 있다고 하니 이 점은 유의하시기 바랍니다. 지적공사에 의뢰해 측량을 받고 항시 직원이 상주하고 있는다고 합니다.

 

건물 신축

개발행위허가서에 명시되어 있는 지정된 기간 내에 건물을 완공해야 하며, 기간 내에 완공이 불가할 것 같다면 지역개발과를 찾아 기간 연장 신고를 해야 합니다.

 

현활 측량 및 오수합병 정화조 필

완공 후에 집을 전용허가 지역 내에 건축했다는 것을 지적공사를 통해 현황측량을 해야 합니다. 오수합병 정화조를 지자체 기준에 따라 허가된 정화를 설치했는지 필증도 받아보셔야 합니다.

 

 

건축물 등록 신고

시, 군, 면 관할 건축과에 신고해야 합니다. 제출 서류를 반드시 챙겨가셔야 합니다. 서류는 다음과 같으니 참고하시기 바랍니다.

 

1. 신분증
2. 인감도장
3. 주택설계도
4. 토지대장
5. 개발행위 허가서
6. 정화조 필증
7. 현황측량성과도

 

취득세 및 등록세 자진 신고

우편을 통해 자진신고서를 통지받으셨다면, 해당 통지서를 가지고 시청이나 군청을 찾아 건축물대장과 함께 취, 등록세 창구에서 고지서를 발부받으실 수 있습니다.

 

취득세에 경우는 건축물대장신고 후 30일 이내에 납부해야 하며, 등록세는 건축물보존등기 이전까지 납부하셔야 합니다.

 

 

지목 변경

지적과를 방문해 지목 변경 신청을 해야 합니다. 지목변경을 하실 경우에는 지목변경에 대한 취득세를 납부하셔야 합니다. 지적과를 방문할 때는 다음과 같은 서류가 필요하니 참고하시기 바랍니다.

 

• 건축물대장
• 개발행위서

 

건축물 보존 등기

건축물 보존 등기는 해당 등기소에서 진행되며 다음과 같은 서류가 필요합니다.

 

1. 신분증
2. 인감도장
3. 등록세 완납영수증
4. 주민등록초본(주소이력이 확인 가능해야 함)
5. 건축물대장
6. 대법원 필증

 

 

농가주택 혜택

농가주택의 혜택은 다음과 같습니다.

 

1. 취득세, 보유세 감면
2. 농지전용부담금 면제
3. 양도소득세 감면
4. 건폐율 완화

각 혜택에 대해 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 취득세, 보유세 감면

농가주택을 보유하고 있는 기간 동안 내야 하는 취득세와 재산세를 감면해 준다고 합니다. 취득세는 50% 정도 절세가 가능하기 때문에 굉장한 장점이라고 볼 수 있습니다. 

 

2. 농지전용부담금 면제

한국농어촌공사를 통한 농지 용도 변경 시 납부하는 농지전용부담금을 면제받을 수 있습니다. 농업진흥구역에 지은 농업인 주택에 경우는 농업인에게만 매도가 가능하다고 합니다. 

 

 

농업진흥구역이 아닌 경우에는 농업인이 아닌 일반인에게도 매도가 가능하지만 건물을 지은 지 5년 이내라면 용도변경을 하고 면제되었던 농지전용비를 납부해야 하기 때문에 이 점은 미리 알아두셔야 합니다. 하지만 농업인에게 이전할 경우에는 위 사항은 해당되지 않습니다.

 

3. 양도소득세 감면

농촌에 거주하며 농사를 짓던 토지를 8년 이상 보유하고 있다가 양도하게 되면 1년에 1억, 5년에 3억까지 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.

 

일반주택 소유 중 농가주택을 신축한 경우(1 가구 2 주택자) 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 일정한 조건이 맞아야 합니다. 조건은 다음과 같으니 참고하시기 바랍니다.

 

• 2003년 8월~2022년 12월 31일 이전에 취득한 1채의 농어촌 주택(신축 포함)
• 주택 및 토지의 기준시가 합산액이 취득 당시를 기준으로 2억 원을 초과하지 않아야 합니다.
• 보유한 일반주택이 농가주택과 같거나 연접한 읍, 면에 위치하지 않을 것
• 농가 주택 3년 이상 보유

 

4. 건폐율 완화

농가 주택에 경우는 건축법상 건폐율을 60%까지 인정받을 수 있습니다.

 

농가주택 비용

농가주택 신축 시 소요되는 비용은 전기공사, 지하수 개발, 하수도 공사, 정화조 공사, 가스설치 등이 있을 수 있습니다. 하지만 농지보전부담금이 전액 면제되기 때문에 건축 비용을 절감하실 수 있습니다.

 

전기 공사에 경우는 외부와 내부 공사를 하게 됩니다. 공사를 하시는 곳 반경 200m 이내에 한전 전봇대가 있다면 전기 인입비를 부가세 포함 약 15만 원 정도 내샤야 합니다. 보증 예치금은 20만 원으로 계산해 총 35만 원 정도를 한전에 납부하셔야 하며, 설계조정 공사비는 추가되실 수 있습니다.

 

만약 반경 200m 이내에 전봇대가 없어 전기를 끌어오기 힘들 경우에는 1m 당 약 5만 원 정도에 비용이 추가로 발생하게 됩니다. 

 

지하수 개발에 경우는 인허가 비용을 전부 포함해 소형은 150, 중형은 600, 대형은 1,000만 원 정도가 나오면 해당 지역과 업체에 따라 가격은 상이할 수 있습니다.

 

 

지하수 개발 시 동력장치가 없으면 신고 및 허가를 하지 않아도 됩니다. 하지만 동력장치를 사용하는 경우에는 1일 양수능력 100t에 토출관 직경이 40mm 이하면 신고를, 40mm 초과 시에는 허가를 받아야 합니다.

 

하수도 공사는 맨홀공사와 인입공사를 동시에 진행하게 되는 경우 약 60만 원 정도 나올 수 있습니다. 농가주택 신축에 관련된 부대 비용을 전부 합치면 약 1,000만 원 정도가 나오니 신축 전에 미리 참고하시면 좋을 것 같습니다.

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농업인 주택 신축 허가조건과 1 가구 2 주택인 경우 비과세가 적용되는지 농지전용신고와 건축비용을 자세하게 알아보았습니다. 생각보다 복잡한 부분이 많아 실제 진행하면서 어려움이 많을 것 같습니다. 그러므로 제가 정리해 드린 내용을 미리 숙지하고 실행하시기 바랍니다. 여러분에게 조금이나마 도움이 되셨기를 바라며 포스팅 마치도록 하겠습니다.