재건축 아파트 매매시점 보상 절차 및 기간 몇년 걸리지는 알아보기

재건축이란 건물을 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 재건축 아파트를 언제 매매해야 보상을 잘 받을 수 있는지, 절차와 기간은 몇 년이 걸리는지 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

재건축 아파트 매매시점 보상 절차 및 기간 몇 년 걸리지는 알아보기

 

재건축 아파트 매매시점 보상 절차 및 기간 몇년 걸리지는 알아보기

 

목차

1. 재건축 아파트 절차 기간
2. 재건축 아파트 매매 시점
3. 재건축 아파트 보상

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재건축 아파트 절차 기간

재건축 아파트 알아보기

 

재건축 아파트의 절차와 기간을 알아보기 전에 먼저 재건축과 재개발의 차이부터 짚고 넘어가겠습니다.  재건축은 오래된 아파트를 허물고 다시 아파트로 짓는 것을 말합니다. 하지만 재개발의 경우 아파트가 아닌 다른 용도의 건물이나 주택을 허물고 그 자리에 아파트를 짓는 것을 말합니다.

 

재건축과 재개발은 이름과 뜻이 다른만큼 서로 절차와 보상 등도 다를 수 있습니다. 오늘 포스팅에서는 재건축에 대한 자료만을 다룰 예정이니 재개발에 대해 알아보시려는 분들은 다른 포스팅 글을 찾아보시길 양해부탁드립니다.

 

그렇다면 재건축을 시행하려면 어떤 조건에 충족해야 할까요?

재건축을 하려면 먼저 최소 300세대 이상의 공통주택이어야 하며, 10,000㎡ 이상의 부지를 소유하고 있어야 합니다. 그리고 재건축을 하려고 하는 해당 아파트가 건축이 되고 30년 이상이 지나야지만 재건축을 시행할 수 있습니다.

 

하지만 진단을 통과했다 하더라도 조합원 토지의 3/4 이상, 전체 소유자의 2/3 이상이 동의를 해야지만 재건축이 시행되니 조합원들 간의 의견 조율이 중요합니다.

 

재건축을 시작하면 재건축 완료까지는 약 10년이라는 시간이 소요되게 됩니다. 재건축은 보통 안전진단, 노후 불량 정도 파악, 안정성 비용 조사, 재건축 가능성을 판단하는 등의 절차로 진행되며, 재건축을 할 수 있는지 여부는 건설사의 사업성 및 여러 입지 조건 등을 고려하여 그 자료를 기반으로 판단하고 결정하게 됩니다.

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재건축 아파트 매매 시점

 

재건축 아파트를 언제 매매하는 것이 좋을지 알아보기 전에 재건축 아파트의 절차를 다시 한번 살펴볼 필요가 있습니다. 절차별로 시세가 어떻게 변화하는지 설명해 드리도록 하겠습니다.

 

먼저 재건축 아파트를 짓기 위해 추진위원회가 구성되게 되면 이때, 노후 아파트의 가격이 오르기 시작합니다. 빠르게 투자하시려는 분들은 이때 매매를 시작하셔도 되지만 주의가 필요합니다.

 

그다음은 안전진단을 통과한 후에 재건축 가능여부를 확인하게 되면 이때 또 가격의 변동이 생기게 됩니다. 그리고 주민 동의로 재건축 조합의 설립인가가 확정되면 가격이 급등하게 됩니다. 

 

 

이후에 시공사가 선정되고, 본격적인 계약을 추진하게 되면 소액 투자자들도 재건축 아파트를 매매하려고 들어오기 때문에 거래가 활발하게 이루어지게 됩니다.

 

이 중에서 재건축 아파트를 매매하기 가장 좋은 적기는 추진위원회 구성되는 시점에 아파트를 구입한 후에 사업 승인 이후에 파는 것이 가장 좋은 매매 타이밍이라고 볼 수 있습니다.

 

일반적인 매매 타이밍이기 때문에 본인이 잘 판단하여 투자를 진행하시기를 권장드립니다.

 

재건축 아파트의 경우는 5층 아파트가 가장 수익성이 좋기 때문에 5층 아파트를 노려서 투자를 진행하시는 것도 좋은 투자 전략이라고 볼 수 있습니다. 

 

서울의 경우는 요즘 10~12층의 아파트가 재건축 아파트로 각광받고 있기 때문에 투자가 활발하게 이루어지고 있습니다. 하지만 그래도 가장 일반적으로 거래하는 5층 아파트를 추진위원회의 움직임이 기사화되고 나서 구입하는 것이 가장 안정적인 투자 방법이므로 추천드리고 있습니다.

 

 

재건축 아파트를 매매하시기 전에 미리 알아두면 좋을 용어들이 있습니다. 미리 알아두면 좋은 용어로는 용적률과 무상 지분율이 있습니다. 하나씩 설명드릴 테니 천천히 읽고 숙지하시기 바랍니다.

 

용적률은 수익성과 직결되는 부분이기 때문에 건물을 짓기 전에 미리 알아두어야 합니다. 용적률은 쉽게 설명하면 건물을 얼마큼 지을 수 있는가를 나타내는 척도입니다.

 

그렇기 때문에 건폐율과 용적률을 중요하게 보게 되는데요. 여기서 건폐율은 대지 면적에 대해서 건축물의 바닥면적이 차지하는 비율을 계산한 것입니다.

 

용적률은 앞서 말한 건폐율에서 계속해서 건물을 쌓아 올릴 때마다 생기는 바닥들의 면적, 즉 1층 바닥, 2층 바닥... 이런 식으로 모든 바닥의 면적(연멱적)의 합이 차지하는 비율을 말합니다. 건축법에 대해 더 자세하게 알아보시려면 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

건축법이란? 건축법의 해설, 허가와 신고

 

그다음으로 설명드릴 무상 지분율은 재건축 시 기존의 아파트를 소유하고 있던 사람이 무상으로 제공받을 수 있는 새로 짓게 된 아파트의 평형을 말합니다.

 

무상 지분율은 재건축 아파트를 투자할 때 수익률과 밀접하게 연관되어 있기 때문에 가장 핵심이 되는 사항으로 반드시 투자 전에 알아두실 필요가 있습니다.

 

재건축 아파트를 투자하실 때는 주의하셔야 하는 부분이 한두 가지가 아닙니다. 조합이 설립되고 승인 전까지도 문제가 발생할 수 있기 때문에 투자 타이밍을 잘 잡는 것이 중요합니다.

 

조합과 조합원 간의 갈등이 생기거나, 정부정책의 변화가 발생할 수도 있으며, 사업성이 떨어진다는 판단이 떨어지게 되면 아파트 가격이 하락하기도 합니다.

 

그렇기 때문에 부동산 시장의 흐름을 잘 파악하고 있는 것이 재건축 아파트 투자를 할 때 중요합니다.

 

재건축 아파트의 시세는 기존 아파트를 재건축 시 시세가 형성되게 됩니다. 주변 아파트의 시세를 통해 미리 유추해 볼 수 있기 때문에 사전에 주변 아파트 시세들을 분석하시는 것도 투자에 도움이 됩니다.

 

여기서 무상지분율을 계산한 후 추가 분담금 없이 바로 분양권을 받을 수 있으면 주변 시세와 해당 재건축 아파트의 시세가 같다고 볼 수 있습니다.

 

투자 수익과 직결되는 것 중 하나로 재건축 초과 이익 환수제라는 정부 세금 정책이 있습니다. 이 정책은 재건축을 통해 조합원이 얻은 수익이 집값이 상승한 가격을 제외하고 인당 평균 3천만 원 초과 시 초과분에 대해 최고 50%까지 세금을 환수하는 제도입니다.

 

또한, 분양가 상한제라는 것이 있습니다. 아파트 가격의 안정화를 위해 토지비와 건축비를 합해 계산한 후에 지자체에서 심사를 거쳐 승인을 받으면 가격이 정해지게 됩니다. 이때 아파트를 원가 수준에 분양받을 수 있도록 하는 제도를 말합니다.

 

투기과열지구에서는 재건축 아파트를 소유하고 있는 분이라면 2년 이상 거주해야 조합원 자격으로 분양을 신청할 수 있습니다. 연속 2년 이상 거주하지 않더라도 해당 아파트에서 거주한 기간을 전부 합쳐 2년 이상이라면 분양 신청을 진행할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

 

재건축 아파트 보상

재건축 아파트의 보상 방법은 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 분양권을 받는 방법과, 두 번째로는 현금으로 청산하여 보상금을 받는 방법이 있습니다.

 

두 가지 방법을 동시에 받을 수 없으며, 반드시 둘 중 하나를 택하여 보상을 받으셔야 합니다. 분양권을 받으려고 결정하셨다면 재건축 조합에 가입하신 후 조합원의 지위를 획득하셔야 합니다.  이후에는 분양신청을 하고 분양 계약을 진행하게 됩니다.

 

이때 재건축 아파트의 시세가 기존 아파트의 기본 시세와의 차익이 발생하면 그 시세의 차이만큼 분담금을 지불해야 분양받을 수 있습니다. 현금청산 보상금 방법은 분양권을 받는 방법과 차이가 있습니다.

 

현금청산 보상금을 받으려면 재건축 조합 설립의 동의를 하지 않으셔야 합니다. 그리고 분양 신청을 하시지 않은 경우에만 받을 수 있기 때문에 분양신청도 하시면 안 됩니다.

 

 

하지만 분양신청을 하셨더라도 분양계약을 하지 않았다면 현금청산 보상금을 받을 수 있다고 하니 이 점은 참고하시기 바랍니다.

 

재건축 아파트를 통해 민간주택 사업의 세입자와 집주인도 보상을 받을 수 있을까요?

 

그 답은 공익적 목적을 띄고 있는 사업의 경우는 관련 법률에 따라 상가 세입자에게 영업 손실 보상을 해주며, 살고 있는 세입자에게도 주거 이전비 등의 보상이 주어지게 됩니다.

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재건축 아파트를 언제 매매해야 보상을 잘 받을 수 있는지, 절차와 기간은 몇 년이 걸리는지 자세하게 알아보았습니다. 여러모로 생소한 단어도 많고 법도 까다로워 투자가 어려울 수 있습니다. 투자 전에 미리 부동산 시장의 흐름은 어떻게 되는지 유심히 살펴보고 투자를 하시기 바라며 포스팅 마치도록 하겠습니다.