전세사기로부터 보호받기 위해 알아야하는 최우선변제권 확정일자 우선변제 알아보기

요즘 들어 전세사기로 피해를 입었다는 기사를 많이 접하곤 합니다. 오늘은 전세사기로부터 보호받을 수 있는 최우선변제권, 확정일자, 우선변제 등에 대해 자세하게 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 

 

 

전세사기로부터 보호받기 위해 알아야하는 최우선변제권 확정일자 우선변제 알아보기

 

전세사기로부터 보호받기 위해 알아야하는 최우선변제권 확정일자 우선변제 알아보기

 

목차

1. 최우선변제
2. 확정일자와 우선변제
3. 주의사항

 

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최우선변제

등기부등본 확인하기

 

최우선변제라는 말은 부동산 거래를 하다보면 많이 접하지만 실제 법정용어는 아닙니다. 법률상에서는 최우선변제라는 단어가 나오는 사례를 찾아볼 수 없습니다.

 

하지만 최우선변제는 실제로 부동산 거래 시 그 효력이 발동되는데요. 우리가 흔히 말하는 최우선변제란 보증금 중에서 일정금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

최우선변제를 받기 위해서는 대항력이 갖춰져야하며, 임차주택 보증금 금액이 일정한 금액보다 적어야 합니다. 이것을 소액임차인이라고 합니다.

 

 

소액임차인에 해당되는 기준은 몇년주기로 바뀌며, 지역에 따라서도 약간씩 차이가 있을 수 있습니다. 그렇기 때문에 자신이 소액임차인에 해당하는지 먼저 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

앞에서 설명한 대항력은 해당 건물을 점유하거나 전입신고를 하게 되면 자연스럽게 생기게 됩니다. 여기서부터 확정일자와 우선변제라는 것이 등장하게 되는데 이에 대한 설명은 다음에서 자세하게 진행하도록 하겠습니다.

 

 

 

확정일자와 우선변제

확정일자는 대항력이 생기고나서 신분증과 임대차 계약서를 들고 주민센터를 방문하시거나, 지방법원 및 등기소를 방문하셔도 쉽게 받을 수 있습니다. 

 

방문하시기 어렵다면 온라인 사이트를 통해서도 확정일자를 받을 수 있기 때문에 직접 방분이 어려우신 분들은 인터넷 등기소를 이용해 보시기 바랍니다.

 

 

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

그렇다면 확정일자를 왜 받으라고 하는 것일까요? 확정일자를 받든, 받지 않든 최우선변제라는 효력은 생기게 됩니다. 하지만 확정일자를 받아야지만 우선변제권이 생기게 됩니다.

 

여기서 말하는 우선변제권은 혹시라도 집이 경매에 넘어가게 되는 경우에 낙찰이 되면 낙찰금을 다른 후순위 권리자들보다 우선으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

이제 최우선변제와 우선변제를 듣고 나서 이런 생각이 드실 수 있습니다. 뭐야? 둘 다 다른 사람보다 먼저 변제받는 거 아니야?라고 말이죠. 이제 이 둘의 차이를 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

최우선변제는 누가 권리를 행사하던 그 사람보다 더 우선으로 받을 수 있는 권리입니다. 그렇기 때문에 법에서 정해놓은 소액에 해당하는 보증금의 범위가 정해져 있습니다. 최우선변제는 정해진 금액 내에서만 최우선으로 하여 변제받을 수 있습니다.

 

우선변제는 1등, 2등, 3등 이렇게 있을 경우 내가 2등이라면 3등보다는 우선해서 받을 수 있는 권리를 말합니다. 후순위 권리자보다는 우선해서 변제받는 것을 우선변제라고 볼 수 있죠.

 

최우선변제와는 다르게 보증금의 전부를 변제받을 수 있기 때문에 이점이 최우선변제와의 차이점이라고 볼 수 있습니다.

 

주의사항

아직 보증금을 돌려받지 않았다면 주의해야 할 점이 있습니다. 바로 최우선변제권이 사라지지 않도록 대항력을 계속해서 유지해야 합니다.

 

대항력은 하루라도 주소지를 이전하게 되면 사라지게 되기 때문에 집주인이 혹시라도 주소지 이전이 필요하다고 부탁을 하더라도 절대 해줘서는 안 됩니다.

 

대항력은 이사를 가거나, 주소지 이전 등을 하게 되면 사라지니 이 점은 반드시 숙지하시고 계시기 바랍니다.

 

 

추가적으로 최우선변제권은 최순위 담보물권이 설정된 날짜를 기준으로 보기 때문에 소액임차인에 해당하는지 보기 위해서는 담보물권을 설정한 날짜가 언제인지를 미리 알아두는 것이 좋습니다.

 

앞서 설명드렸듯이 소액임차인의 기준은 몇 해에 한 번씩 그 기준이 바뀌기 때문에 같이 비교하시면서 보시는 것이 좋습니다.

 

쉽게 말해서 담보물권이 13년 1월에 설정되고, 소액임차인 기준이 13년 2월에 바뀌었다면 13년도 1월에 설정된 담보물권의 소액임차인 기준은 13년도 2월 이전에 정해져 있는 법을 따르게 된다는 말입니다.

 

 

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오늘은 전세사기로부터 보호받을 수 있는 최우선변제권과 확정일자, 우선변제 등에 대해서 자세하게 알아보았습니다. 나날이 전세사기로 인해 피해를 받았다는 기사가 많이 나오고 있는 만큼 여러분에게 조금이나마 도움이 되었기를 바라며 포스팅 마치도록 하겠습니다.