저당권 근저당권 질권 근질권 정의와 차이 쉽고 빠르게 한번에 알아보기

부동산 거래나 은해에서 대출을 받다 보면 저당권, 근저당권, 질권, 근질권과 같은 단어들을 접하는 순간이 있습니다. 오늘은 저당권, 근저당권, 질권, 근질권의 정의와 차이에 대해서 쉽고 빠르게 한 번에 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

 

저당권 근저당권 질권 근질권 정의와 차이 쉽고 빠르게 한 번에 알아보기

 

저당권 근저당권 질권 근질권 정의와 차이 쉽고 빠르게 한번에 알아보기

 

목차

1. 저당권과 질권
2. 근저당권과 근질권
3. 부동산 거래 시 유의사항

 

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저당권과 질권

 

저당권과 질권은 어떤 차이가 있을까요? 은행에서 돈을 빌리게 되면 저당권이라는 것을 설정하게 됩니다. 저당권의 사전적 정의부터 살펴보도록 하겠습니다.

 

저당권은 채무가 이행되지 않을 경우를 대비해서 저당물에 대해 일반 채권자가 우선으로 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

 

쉽게 설명하면 돈을 빌려주고 갚지 못하는 경우를 대비해서 담보를 설정하는데 그 담보물로 인해서 보상을 받을 수 있는 우선순위를 말합니다.

 

그렇다면 질권은 무엇일까요? 질권이란 채무자가 돈을 갚을 때까지 채권자가 담보물을 간직할 수 있고, 돈을 안 갚을 경우 해당 담보물을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

뭔가 말이 저당권과 비슷하면서도 다른데 여기서 주목할 점은 '간직할 수 있고'입니다. 쉽게 말하자면 저당권은 움직일 수 없는 부동산, 질권은 움직일 수 있는 동산에 대한 우선 변제 권리라고 보면 됩니다.

 

근저당권과 근질권

이제 저당권과 질권에 대해서는 이해가 됐는데 왜 앞에 '근'이라는 말이 붙는지 의문이 생길 수 있습니다. 지금부터 쉽게 이해할 수 있도록 저당권과 근저당권에 대해서 설명드려보도록 하겠습니다.

 

일단 앞에서 생략된 저당권에 대한 추가적인 설명을 해드리도록 하겠습니다. 저당권은 돈을 빌리면 해당 건에 대해서만 저당권이 생기게 됩니다.

 

예를 들어서 내가 은행으로부터 1억을 빌리게 되면, 1억을 갚을 때까지 부동산에 저당권을 설정하게 되고 1억을 전부 갚고 나면 저당권은 자동으로 소멸되게 됩니다.

 

 

하지만 은행에서 실제로 대출을 받거나 하면 저당권보다는 근저당권을 많이 이용하는 것을 볼 수 있습니다. 그렇다면 근저당권은 무엇이 다를까요?

 

근저당권도 채권을 갚지 않을 경우 저당물에 대해 우선으로 변제받을 수 있는 수 있는 권리인 것은 같습니다. 하지만 근저당권은 한 번에 돈거래가 아닌 근저당권을 설정한 이후에 생기는 모든 돈거래를 예상해서 총한도액을 설정하게 됩니다.

 

일반적으로는 원금의 120%를 설정하게 됩니다. 그렇다면 앞서 들었던 예시대로라면 1억을 빌리면 1억 2천만 원으로 설정을 하는 것입니다.

 

여기서 만약 돈을 전부 갚게 되면 근저당권이 소멸되느냐? 하실 수 있습니다. 하지만 근저당권은 저당권과 다르게 채무를 전부 이행한다 해도 소멸되지 않는다는 특징이 있습니다. 이 부분이 저당권과의 차이라고 볼 수 있습니다.

 

근저당권을 설정하고 돈을 빌려주는 이유는 근저당권을 설정한 날짜를 기준으로 우선 변제받을 수 있는 순위가 정해지기 때문입니다.

 

 

1월 1일에 근저당권을 설정하고 2월 1일에 돈을 빌렸다고 해도 근저당권이 설정된 1월 1일을 기준으로 우선순위 날짜가 정해지게 됩니다.

 

그리고 두 번째로 근저당권을 설정하는 이유로는 돈을 빌려주고 돈을 제대로 갚지 않거나, 이자가 밀릴 경우 그 금액까지 전부 담보로 설정하기 위해서 근저당권을 설정하게 됩니다.

 

다시 한번 쉽게 정리하자면 근저당을 설정하는 이유는 나중에 발생하는 돈거래에 있어 변제받을 수 있는 우선순위를 앞당겨서 유리하게 하려는 것과 밀린 이자까지 담보로 하기 위해서라고 볼 수 있습니다.

 

근질권은 앞에서 설명했던 저당권과 질권의 차이처럼 동산과 부동산의 차이만 있고 근이 붙는지 안 붙는지에 따라서 달라지기 때문에 똑같이 이해하시면 됩니다.

 

 

부동산 거래 시 유의사항

그렇다면 전세계약을 하거나, 부동산 경매 등을 진행할 때 근저당권이 있으면 조심하라는 말을 듣는데 왜 그런 걸까요? 앞서 설명했듯이 근저당권을 한번 돈거래를 하고 깨끗하게 전부 갚았다고 해도 소멸되지 않는 특징이 있습니다.

 

그렇다는 것은 거래 이후에 돈을 빌리게 되어도 근저당권이 설정된 사람에게 우선권이 주어지게 됩니다. 그러니 등기에 근저당권이 남아 있다면 안전한 상태가 아니라는 것을 명심해야 합니다.

 

그렇기 때문에 만약 전세계약을 하기 전이라면 등기부등본을 확인한 후에 근저당권이 있다면 등기 말소를 요청한 후에 근저당권이 말소된 것을 확인하시고 계약을 진행하시기를 권장드립니다.

 

 

간혹 한 번씩 건물주가 전세 계약을 하고 잔금을 치르면 그 돈으로 채무를 이행하고 근저당권을 말소하겠다고 하는 상황이 있습니다.

 

건물주에 말대로만 진행된다면 문제 될 게 없지만, 혹시라도 건물주가 다른 마음을 먹고 제대로 근저당권 말소를 진행하지 않을 수도 있기 때문에 안전하다고 볼 수는 없습니다.

 

 

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오늘은 저당권, 근저당권, 질권, 근질권에 대해서 자세하게 알아보았습니다. 정의와 차이점을 비교해 보니 이해가 되셨나요? 최대한 한 번에 쉽고 빠르게 이해시켜 드리기 위해 노력해 보았습니다. 여러분에게 도움이 되셨기를 바라며 포스팅 마치도록 하겠습니다.